В последнее время всё чаще можно встретить мнение, что недвижимость уже не приносит дохода, и в поисках безопасных вложений лучше обратить внимание на банковские депозиты. «Цены на квартиры не растут, на индекс недвижимости смотреть не стоит, а лучше просто положить деньги в банк», звучат такие комментарии под каждым вторым постом о рынке недвижимости. Однако давайте попробуем разобраться, где же правда и что из этих заявлений на самом деле соответствует действительности.

В этой статье мы разберём ситуацию на примере вторичной недвижимости, потому что именно её часто сравнивают с банковскими депозитами, а не новостройки. Поговорим о так называемом индексе недвижимости, который нередко используют для оценки состояния рынка, и о реальной динамике цен на квартиры. Прежде чем выдать окончательные выводы, давайте для начала подробно разберемся, что такое индекс недвижимости и почему он может быть не таким уж надежным ориентиром.

Индекс недвижимости что скрывается за цифрами?

Индекс недвижимости часто воспринимается как абсолютный показатель состояния рынка. Он отражает совокупное изменение цен на все типы жилых объектов: от старых «хрущевок» до элитных новостроек. Это важный момент, потому что в индексе одновременно учитываются и падения, и рост цен на разные типы жилья. Однако когда мы говорим о нем как о единственном критерии для принятия инвестиционных решений, то сталкиваемся с рядом заблуждений.

Давайте проанализируем, что реально скрывается за этим индексом. Когда индекс показывает, что цены на жилье в среднем не изменились, это не значит, что в каждой конкретной локации или по каждому типу недвижимости динамика была одинаковой. Например, старые панельные дома могли подешеветь, а цены на квартиры в новых жилых комплексах могли вырасти на десятки процентов. Индекс же просто усредняет все данные, что делает его менее точным инструментом для конкретных решений.

А теперь представьте себе ситуацию, когда, скажем, хрущевки в одном районе подешевели, но новые квартиры в другом значительно подорожали. Что покажет индекс? Он зафиксирует «среднее» значение, игнорируя реальные колебания цен. На самом деле, стоимость вашей конкретной квартиры вовсе не обязательно будет зависеть от общего изменения цен по рынку.

Динамика цен на вторичку в новых домах

Теперь давайте посмотрим, как на самом деле меняются цены на квартиры в новых домах, которые часто становятся предметом обсуждения. Примерно год назад ситуация была следующей:

ЖК «Руставели, 14»: студия 2024 года 9-9,5 млн рублей, сейчас от 13 млн рублей (+44% за год).

ЖК «Второй Нагатинский»: студия 2024 года 8,2 млн рублей, сейчас от 10,3 млн рублей (+26% за год).

ЖК «Событие»: ЕВРО-3 2024 года 28-29 млн рублей, сейчас 34-35 млн рублей (+21% за год).

ЖК «Амурский Парк»: ЕВРО-2 2024 года 11,6 млн рублей, сейчас от 14 млн рублей (+20% за год).

Как видите, цены на квартиры в новых домах за последний год значительно выросли, и прирост в некоторых случаях составил 20-40%. Это довольно впечатляющий результат, особенно если сравнивать с тем, что предсказывают индексы.

Для того чтобы провести более полное сравнение, давайте вспомним ставки по банковским депозитам. В мае прошлого года ставки по депозитам составляли около 15-16% на срок 6 месяцев и 13% на годовой вклад. То есть, даже если ваши деньги работали на банковском депозите, их доходность вряд ли могла составить более 16% за год.

Теперь посмотрите на разницу: в то время как депозит при самой выгодной ставке принес бы вам максимум 16% прибыли, цены на квартиры в некоторых жилых комплексах выросли на 20-40%. Очевидно, что недвижимость в данном случае показала гораздо лучший результат.

Банковские депозиты против недвижимости: где истина?

Здесь возникает вопрос: почему люди продолжают утверждать, что депозиты это более выгодный инструмент, чем недвижимость? Ответ на этот вопрос, пожалуй, лежит в области страхов и предпочтений.

Банковский депозит это инструмент, который не сопряжен с рисками. Деньги на депозите всегда «на виду», и их легко можно вывести, если возникнет необходимость. При этом уровень доходности по депозитам для большинства людей является более предсказуемым и стабильным. Но что, если посмотреть на возможность роста стоимости квартиры?

Недвижимость это актив с более высокой вариативностью. Прирост цен на вторичку зависит от множества факторов, включая экономическую ситуацию, спрос на конкретные объекты и уровень предложения. Но как показывает практика, при правильном выборе объекта недвижимости можно получить гораздо больший доход, чем от депозита.

Безусловно, важно учитывать, что покупка квартиры это не только возможный доход, но и значительная сумма для инвестиций. Для того чтобы стать собственником квартиры, нужно или накопить нужную сумму, или взять кредит. Это, безусловно, ставит недвижимость в более сложные условия для начинающих инвесторов. Однако по мере роста цен на квартиры в новых жилых комплексах и снижении ставок по депозитам покупка квартиры всё больше становится привлекательной с инвестиционной точки зрения.

Важное замечание

Тем не менее стоит помнить, что ситуация на рынке недвижимости не одинакова для всех типов жилья. В старых домах, например, рост цен практически не наблюдается. Депозит по доходности может обогнать старую панель, где цены остаются стабильными или снижаются. Но это вовсе не означает, что вся недвижимость одинаково «невыгодна». Если мы говорим о новых квартирах в хорошо развивающихся районах, то прирост стоимости может существенно превысить доходность банковского депозита.

Если исходить из того, что индекс недвижимости это всего лишь усреднённое значение, и игнорировать его на практике это значит упустить все те «пикантные» детали, которые делают инвестиции в недвижимость выгодными. Важно понимать, что доходность от недвижимости сильно зависит от типа жилья, места и состояния рынка в целом. И если вы вложитесь в правильную вторичку в развитом районе, то можете рассчитывать на существенный прирост стоимости, который превзойдёт доход от депозита.

Не стоит также забывать, что инвестиции в недвижимость это долгосрочные вложения, и они всегда сопряжены с рисками. Но, на мой взгляд, для тех, кто готов работать с этим активом, недвижимость остаётся одним из самых выгодных вариантов, обгоняя депозиты по доходности.