В последние несколько месяцев ситуация на рынке недвижимости Москвы вновь вызывает ожесточенные споры среди экспертов и участников рынка. Сначала, в ноябре 2024 года, появились прогнозы, указывающие на возможное подорожание вторичных квартир. Это мнение вызвало противоречивую реакцию, поскольку многие считали, что вторичка, как и новостройки, продолжит дешеветь вслед за общими тенденциями на рынке. Однако, время идет, и свежие данные, представленные индексом цен IRN, заставляют задуматься о том, что происходит на самом деле.

Индекс цен IRN: рост, который нас пугает

Не прошло и нескольких месяцев с момента заявлений о вероятном подорожании «вторички», как индекс цен IRN на квартиры в Москве действительно показал устойчивый рост. На первый взгляд, это можно интерпретировать как позитивный сигнал для рынка. Но если взглянуть более внимательно, то появляются определенные сомнения относительно устойчивости и долгосрочности таких тенденций.

Какие же факторы могут стоять за этим ростом? Во-первых, стоит обратить внимание на то, что динамика цен на вторичное жилье в Москве зачастую имеет свои локальные особенности. В некоторых районах, особенно в престижных и исторически востребованных, рост цен был более заметным. Однако на других участках города ситуация может быть совсем иной, что может свидетельствовать о довольно ограниченном и фрагментарном росте, а не об общем тренде.

Второй аспект, на который стоит обратить внимание, это воздействие макроэкономической ситуации. Российская экономика, несмотря на определенные достижения, все еще сталкивается с серьезными вызовами. В условиях неопределенности на внешнем рынке и возможных внутренних рисков, стабильность цен на недвижимость особенно на вторичном рынке ставится под вопрос. Не исключено, что рост цен на квартиры в Москве может быть временным и связан с краткосрочными рыночными колебаниями, а не с реальным улучшением экономической ситуации.

Противоречия и неопределенность

Ответные комментарии оппонентов, утверждающих, что «вторичка» будет падать в цене вслед за новостройками, на самом деле не лишены смысла. Мы видим, что, несмотря на увеличившийся интерес к «вторичке», новостройки остаются важной частью рынка. В последние месяцы строительные компании активно вводят новые проекты, что создает дополнительное предложение и давление на цены. Вполне возможно, что в будущем снижение цен на новостройки приведет к корректировке цен и на вторичном рынке, где покупатели, поддавшись тенденции, смогут найти более выгодные предложения.

Кроме того, нельзя не учитывать, что рынок недвижимости это не только экономические факторы, но и психологические настроения. Люди, на фоне экономической нестабильности, часто начинают искать "безопасные убежища" для своих средств, а недвижимость традиционно воспринимается как одна из таких «тихих гаваней». Однако здесь возникает интересный вопрос: насколько долгосрочным будет этот тренд? Сможет ли он выдержать возможные изменения на финансовых рынках и в макроэкономике?

Инфляция и влияние на рынок

Еще одним важным моментом является заявление главы Центробанка России, Эльвиры Набиуллиной, о том, что инфляция продолжит снижаться и вернется к нормальным значениям к концу 2024 года. В таком случае, конечно, есть вероятность, что в будущем ставки по ипотечным кредитам могут снизиться, что сделает жилье более доступным для населения и подтолкнет спрос. Но, опять же, вопрос в том, насколько это скажется на реальной динамике цен.

Необходимо понимать, что снижение инфляции это долгосрочный процесс, и, несмотря на позитивные прогнозы, экономический климат остается достаточно турбулентным. Стоит ли ожидать, что рост цен на вторичное жилье окажется результатом краткосрочных рыночных колебаний, связанных с психозом покупателей, или же мы имеем дело с реальной стабилизацией на рынке? Вряд ли это можно однозначно предсказать. В любой момент рынок может столкнуться с новыми вызовами, такими как возможное повышение цен на строительные материалы, энергетическую кризисную ситуацию или непредсказуемые экономические санкции.

Не все так просто

Кроме того, необходимо учитывать и тот факт, что на вторичном рынке недвижимости в Москве все еще остаются проблемы с качеством жилья и со старым фондом. Для большинства покупателей вторичные квартиры по-прежнему ассоциируются с изношенностью, необходимостью проведения ремонта и высокой стоимостью содержания. Вряд ли можно ожидать, что эти проблемы будут решаться в ближайшее время, что в свою очередь повлияет на спрос и предложение.

Что касается самих прогнозов, важно отметить, что аналитики, предсказывающие долгосрочное снижение цен на вторичное жилье, скорее всего, правы в том, что рынок в конечном итоге начнет корректироваться. Поскольку основная масса покупателей все же ориентируется на более выгодные условия, возникновение пузыря на вторичном рынке вполне вероятно, особенно в условиях, когда новостройки, предлагающие более современные и экономичные решения, начинают занимать всё более значительную долю рынка.

Заключение: рынок жилья в Москве не так стабилен, как кажется

Таким образом, несмотря на прогнозируемый рост цен на вторичное жилье, важно помнить, что такие тенденции могут быть временными и не свидетельствуют о долгосрочной стабильности. Текущий рост цен стоит воспринимать скорее как рыночную коррекцию, чем как реальную стабилизацию ситуации. В ближайшее время рынок недвижимости может столкнуться с новыми экономическими вызовами, которые значительно изменят текущие прогнозы.

Мы видим, что на вторичном рынке Москвы существует определенная неопределенность, и любые прогнозы о росте или падении цен должны учитывать не только текущие экономические показатели, но и более глобальные тенденции. Снижение инфляции и ключевых ставок может сыграть свою роль в укреплении спроса на недвижимость, однако это не гарантирует, что рынок вторичного жилья продолжит расти в долгосрочной перспективе. Как и всегда, на рынке недвижимости важны не только цифры, но и ощущения, настроения, а также взаимодействие всех участников рынка.