Крупнейший торгово-развлекательный комплекс Европы ТЦ «Авиапарк» выставлен на продажу. Площадь объекта впечатляет: 400 000 квадратных метров. Цена от 100 до 120 миллиардов рублей. Однако, за этой громкой новостью скрываются далеко не радужные перспективы, которые заставляют задуматься о реальном состоянии рынка недвижимости, розничной торговли и инвестиционной привлекательности таких гигантов.

Потеря контроля и скрытые проблемы

«Авиапарк» сейчас принадлежит компании, которая в свою очередь контролировалась кипрской фирмой Darkforest Holding Company. Уже само это обстоятельство вызывает вопросы: зачем крупный российский объект выводить за пределы страны через офшорные юрисдикции? Такая схема давно ассоциируется с попытками минимизировать налоговую нагрузку и скрыть истинных владельцев, что не добавляет прозрачности и доверия к объекту.

Выставление ТЦ на продажу свидетельствует, что текущие владельцы либо не видят перспектив роста доходности, либо не способны справиться с операционными проблемами. Причем проблемы эти явно не поверхностные крупные торговые центры сталкиваются с резким падением посещаемости, ростом конкуренции со стороны онлайн-ритейла, а также с общим экономическим спадом и снижением покупательской способности.

Торговые центры пережиток прошлого?

Концепция крупных ТЦ с множеством магазинов, кафе и развлечений еще пару десятков лет назад была привлекательной. Однако сегодня всё больше людей отдают предпочтение онлайн-шопингу. Сервисы доставки и маркетплейсы обеспечивают удобство и скорость, которые сложно сравнить с походом по торговым галереям, затрачивая часы на дорогу и поиск нужного товара.

Многие ТЦ, в том числе и «Авиапарк», не сумели адаптироваться к этим изменениям рынка. В результате огромные площади остаются недозагруженными, арендаторы закрываются, а доходность снижается. Попытки развивать развлекательную составляющую и создавать пространства для отдыха выглядят все более надуманными и недостаточно эффективными в условиях пандемии и последующих ограничений.

Зачем покупать «Авиапарк»?

Цена, названная в 100 120 миллиардов рублей, кажется баснословной. Но кому сегодня нужны такие гиганты, когда тренды резко смещаются в сторону «умных» форматов торговли и локальных сообществ? Покупка крупного ТЦ это не только вложение в недвижимость, но и огромные операционные риски, постоянные расходы на обслуживание, безопасность, маркетинг и работу с арендаторами.

Не исключено, что покупатель это либо крупный инвестор, рассчитывающий на долгосрочную перепрофилизацию и реконцепцию, либо компания, готовая взять на себя сложные процессы реструктуризации. Но в любом случае, это будет тяжелая и затратная работа в условиях, когда покупательская активность не растет, а конкуренция в торговой сфере становится все более жесткой.

Итоги и перспективы

Выставление на продажу ТЦ «Авиапарк» это, скорее всего, сигнал кризиса в сегменте крупных торговых центров в России. Эта ситуация заставляет задуматься о том, насколько устаревшей и нежизнеспособной становится модель крупных мегамоллов. Рынок требует новых подходов цифровизации, интеграции с онлайн-сервисами и максимального фокуса на удобстве потребителей.

Для горожан и посетителей «Авиапарка» это может означать постепенное снижение качества обслуживания и сокращение ассортимента, пока новый владелец не найдет успешную стратегию развития. Для инвесторов предупреждение о рисках вложений в громоздкие объекты, требующие огромных средств и усилий.

Пока «Авиапарк» стоит на пороге новой эры, стоит спросить себя: стоит ли продолжать поддерживать устаревший формат, или время искать новые, более удобные и современные способы шопинга и развлечений?